주택공급에 새로운 대안 가로주택정비사업

소규모주택정비사업이 신축 주택의 공급방법으로 큰 관심을 끌고 있다.

소규모주택정비사업은 2018년 2월 시행된 ‘소규모 주택정비에 관한 특례법’에서 규정하고 있는 “자율주택정비사업, 소규모재건축사업, 가로주택정비사업‘을 말한다. 각 사업지의 특성이나 사업진행방법에 따라 활성화되고 있는 추세이다.

이중 가로주택정비사업에 해당 지역의 토지 등 소유자와 이를 시공하는 일반 대형 건설사들의 관심도 뜨거워지고 있다. 일반인들의 관심도 많이 높아지고 있어 정확히 사업에 대해 알아보자.

먼저 ‘가로주택정비사업’은 법에서 “종전의 가로구역을 유지하면서 노후 주거지를 소규모로 정비하는 사업으로서 대규모 재개발, 재건축과 달리 사업절차가 간소화 되어 있어 신속하게 사업을 추진할 수 있다”라고 정의되어 있다. 서울시 조합 수 누적으로 보면 활성화 정도를 알 수 있다. ‘17년 47개 이던 조합수가 ’19년 111개, 2020년 1/4분기 기준 60곳의 사업장에서 조합설립 등 인가 또는 준공을 완료한 상태다.

먼저 ‘가로주택정비사업’을 진행할 수 있는 요건을 보자. 도시계획도로 또는 폭6m 이상의 건축법상 도로로 둘러싸여야 하고 면적은 1만m²미만이어야 한다.(3,025평)

그리고 노후·불량 건축물 수가 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3이상이 돼야 한다. 또 세대수는 기존주택 호수 또는 세대수가 10호(단독주택), 20세대(공동주택), 20채(단독+공도주택) 그리고 마지막으로 사업시행구역 내 통과하는 도로가 4m를 초과하면 안된다.

그러니까 쉽게 생각하면 사업시행구역에 4m 초과 도로가 없다는 조건을 충족하려면 도시계획시설인 도로 여건이 많이 열악한 지역, 그러니까 쉽게 얘기하면 우리가 흔히 통칭하는 빌라, 다세대주택이나 연립주택 건축도 용이하지 않은 지역이란 얘기다.

사업의 장점을 알아보자. 먼저 일반적인 도시정비법 상 정비사업(주거환경개선사업, 재개발, 재건축)은 정비기본계획의 수립-정비구역지정-조합추진위원회구성-조합설립인가-사업시행게획인가-관리처분계획-준공인가-조합해산의 이런 복잡하고 장기간 시간이 필요한 단계를 거쳐야 한다. 

우리가 지금 알고 있는 대부분의 재개발, 재건축 사업장이 그런 절차를 거치면서 사업이 진행되거나 좌초되었다. 그런데 소규모주택정비사업은 전 단계 없이 바로 조합설립인가부터 시작되는 사업이다. 이때 가로주택정비사업의 조합설립 요건은 토지등 소유자 수의 8/10 , 면적의 2/3 이상, 동별 과반수 동의, 단독주택지는 면적의 1/2이상을 요건으로 한다. 그래서 시작부터 입주까지 사업진행이 빠르다. 대략 3~5년이면 입주까지 가능하다.

또 종전 토지의 가격의 범위 또는 주택의 주거전용면적 범위에서 2주택을 공급받을 수 있고 이 중 1주택은 주거전용 면적이 60m² 이하로 한다. 

다만 이때 공급받은 1주택은  준공인가 고시 후부터 3년이 지나기 전에 전매할 수 없다고 규정하고 있다. 그러니까 투기과열지구 내 가로주택정비사업의 조합원이 분양계약을 체결했을 경우 입주 전에 그제3자에게 분양권을 양도할 수 있다 얘기다.

그리고 또 장점이 있다. “빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특레법”에서는 투기과열지구내 분양에 당첨된 후 재당첨 제한 규정을 별도로 두고 있지 않다.

현 정부에서는 역대 정부와 마찬가지로 부동산가격하향안정화에 총력을 다 하고 있고, 주택 가격상승의 주된 원인이 서울의  신규 아파트 분양이라 생각하고 있는 것 같다.  대안으로 가로주택정비사업이 포함된 소규모주택정비사업 이나 일정 요건이 충족되면 용도지역 상 ‘종상향’ 이라는 인센티브를 부여하는 역세권공공임대주택사업(역세권시프트), 역세권할성화계획(컴팩트시티)으로 진행되는 주택공급에 기대를 해 본다.

부동산디벨로퍼

오비스트 대표이사 이진우