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[대박땅꾼의 땅땅땅] 미운오리를 백조로 만드는 지목변경

오피니언 입력 2022-11-11 17:30 enews2 기자 0개

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전은규 대박땅꾼Lab 소장. [사진=대박땅꾼Lab]

지목은 토지의 주된 사용 목적에 따라 구분한 것을 말한다. 지목이 무려 28가지나 있다. 하지만 약 10여 년간 임장활동을 하면서 느낀 것은 실질적으로 투자할만한 지목은 3~4개밖에 안 된다는 것이다. 대부분의 투자자들은 땅을 사서 그대로 묵혀두고 시간이 흘러 시세차익을 누리는 경우가 많다. 하지만 한 발 더 나아가 전, 답, 임야를 사서 대지로 지목을 바꾸면 땅의 가치가 몇 배는 올라간다. 굳이 대지로 안 바꾸더라도 답을 전으로 바꾸거나 임야를 전으로 바꾸어도 20% 정도 땅의 가치가 올라간다고 봐야 한다. 그래서 토지 투자자라면 지목변경에 대해 꼭 알아야 한다. 지 목변경은 마치 미운오리 같은 땅을 백조로 탈바꿈시키는 일이다.


지목은 토지에 세금을 부과하기 위해 만들어진 수단이다. 따라서 해당 토지가 경제적으로 얼마만큼의 가치를 가졌는지를 나타내주고, 토지와 관련 된 정책 정보를 제공하기도 한다. 보통 땅 하나를 가리키는 필지에 따라 지목이 정해지는데, 한 필지가 두 개 이상의 용도로 활용되면 지목은 주된 용도에 따라 설정된다. 그러나 토지가 일시적으로 사용되는 경우에는 지목을 변경하지 않아도 된다. 토지투자에 관심이 있는 사람들에게 '지목변경'은 상당히 익숙한 단어다. 지목변경은 이미 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸는 것을 말하는데, 이 지목변경에 따라 토지의 지가가 크게 상승할 수 있기 때문이다. "땅을 사고, 지목변경으로 돈을 벌었다"라는 사례는 많다. 이런 사례들이 많다 보니, 누구든지 쉽게 할 수 있는 꽤 매력적인 수익창출 방법으로 느껴진다. 하지만 지목변경이 가능한 경우도 있지만 그렇지 못한 경우도 있다. 투자자로서는 꼭 공부가 필요한 부분이다.

지목변경이 가능한 경우는 다음과 같다. ①국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 같은 관계법령에 의해서 토지의 형질변경 같은 공사가 준공된 경우 ②토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우, 도시개발사업 같은 원활한 사업추진을 위해 사업시행자가 공사 준공 전에 토지합병을 신청하는 경우가 지목변경이 가능한 조건들이다. 좀 어려운가? 조금 더 쉽게 풀어 설명하자면 이렇다. 어떤 사람이 토지를 매입하기 위해 현장답사를 갔다. 그런데 이때 지목은 '논'으로 되어 있지만 실제로는 집이 지어져 있는 경우가 있다. 혹은 지목은 대지인데 전으로 활용하는 경우도 있다. 이런 경우가 바로 위에서 말한 지목변경 신청의 적절한 예라고 할 수 있다.


그렇다면 사업상 개발을 위한 지목변경은 없을까? 토지는 주된 용도가 바뀌면 그 결과로 지목이 변경되는 특징이 있다. 즉, 용도변경이나 건물 없이 먼저 지목만 바꿀 수가 없다. 예를 들어 산지를 개간하면 임야가 전으로 지목변경이 된다. 또, 농지에 농지전용을 받아 전원주택을 지으면 주택이 들어 서는 토지 부분은 대지로 지목변경이 된다. 이처럼 토지 위에 건축물이나 무언가를 짓는 경우에는 준공 후 건물의 주된 용도에 따라서 지목변경이 일어난다.


토지는 지목에 따라 용도가 다르다. 그 중 대지와 잡종지는 다양한 토지 종류 중에서도 고가에 속하는데 건축물을 지을 수 있고, 다양한 활용을 할 수 있기 때문이다. 농지는 대지의 3분의 1 이하로 저렴하고, 임야는 농지의 절반 정도로 저렴하다. 현명한 토지 투자를 하고 싶다면 자신이 개발하고자 하는 곳 위주의 시장 상황과 환경에 맞춰 지목변경을 해야 한다.

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enews2 기자 인터넷뉴스팀

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