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[대박 땅꾼의 땅땅땅] 역세권은 성공 투자의 마법 공식

오피니언 입력 2022-11-24 17:21 enews2 기자 0개

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전은규 대박땅꾼Lab 소장. [사진=대박땅꾼Lab]

우리는 역 개통과 함께 주변이 상전벽해처럼 변하는 것을 쉽게 보게 된다. 그래서 투자를 해본 사람이든 안 해본 사람이든 일단 역세권이라면 알짜 부동산이라고 생각하게 되는 것이다. 세간에서 말하는 시내 전철 역세권은 통상 직접 역세권을 뜻하는데 역을 중심으로 도보 5분 이내(반경 500m 이내) 지역으로 상업, 업무, 숙박 등 복합적 기능을 갖춘 중심지다. 역세권은 교통이 편리하기 때문에 유동인구가 집중되며 이들을 대상으로 하는 각종 상업시설이 빼곡하게 들어찬다. 도보 5분 이상~10분 이내(반경 1km 이내) 지역은 간접 역세권이라 부르며 대개 주거지 역할을 한다. 투자자들이 더 관심을 갖는 곳은 당연히 직접 역세권이다.


그런데 '역세권'도 도시철도 노선이나 일반철도냐에 따라 접근법이 달라진다. 우리가 흔히 전철이라고 부르는 도시철도는 이미 도시가 형성된 곳을 지나가며 일반철도 즉 고속전철이나 KTX 등은 지방과 지방을 잇는다. 도시 철도는 대개 철로와 역사가 지하에 있는 지하철이어서 지상과 지하 모두 개발이 가능하지만 일반철도는 철로와 역사가 지상에 있고 백화점 등 랜드마크 건물이 함께 들어서는 경우가 많다. 참고로 일반철도의 경우 철도부지 반경 3km 이내를 직접 역세권이라 칭하며, 그 이상부터 8km 이내는 간접 역세권이라고 부른다. 투자자들이 관심을 갖는 곳은 역시 역사로부터 3km 이내의 직접 역세권이다.


역사가 들어서면 주변 땅값 은 그야말로 날아오른다. 평택시에 위치한 1호선 지제역을 예로 들어보자. 지제역 인근의 공시지가 추이를 살펴보 면 2002년 전철 공사가 시작 될 무렵에는 3.3㎡당 75만 3천원 수준이었다. 그러던 것이 2006년 역사 완공시점에서는 33㎡당 3백만원까지 올랐다. 4년간 무려 네 배가량 오른 것이다. 


역세권 투자는 항상 장밋빛일까? 역세권에 투자했다가 쓴 맛을 본 사람도 있다. 역세권 투자에도 함정은 있는 법이다. 서울 면목동에 사는 고상근 씨는 자식들을 모두 독립시키고 노후생활을 영위해나갈 지역으로 이천을 점찍었다. 도자기 굽는 취미를 가진 부인을 따라 이천에 자주 방문하다 보니 한적한 전원도시 느낌의 이천시에 어느덧 정이 든 것이다. 그 당시 그는 앞으로 성남-여주간 복선전철이 완공되면 서울로의 접근성이 훨씬 좋아질테니 일 보러 왕래하기도 더 쉬워지지 않을까 하는 가벼운 기대감을 가졌다.


고상근 씨는 여러 중개업소에 명함을 뿌려놓고 작업실겸 살림집을 지을 전원주택부지를 부지런히 보러 다니다가 한 중개사로부터 연락을 받았다. "실수요자라도 투자 관점으로 접근해야 한다"는 그 공인중개사의 핀잔에 눈이 번쩍 뜨이는 기분이었다고 한다. 그 당시 중개사가 말하기를, 이천시에 들어설 부발역은 중부내륙노선과 평택-원주를 잇는 철도가 모이는 환승구간이기 때문에 앞으로 땅값이 어마어마하게 오를 수밖에 없다며 부발역세권에 꼭 투자 하라는 것이었다. 이 밖에도 이천 패션물류단지 등 호재를 끝도 없이 늘어놓는 중개사의 말솜씨에 고상근씨는 홀딱 넘어가고 말았다. 그가 투자를 결심한 결정적인 계기는 가격이었다. 그래도 역세권인데 억 단위는 부르지 않을까 생각했는데 고작(?) 6천만 원이라는 이야기에 귀가 솔 깃했다. 전원주택 건축을 감안하고도 여유자금으로 투자 가능한 금액이었다. 덩치 큰 땅들은 어느 정도 자금력이 있어야 거래가 가능한데 이 땅은 아담한 사이즈라 거래도 잘된다", "역사 완공 시점에는 6억 원을 줘도 못 살 것 이다"라는 말이 덧붙여지자 더 이상 망설일 이유가 없었다. 고상근씨는 서둘러 도장을 찍어버렸다. 땅을 사고 얼마 지나지 않아 언론에 '부발역세권떴다방 난립'에 대한 기사가 솔솔 나오기 시작했다. 호기롭게 계약은 했지만 일말의 불안감을 가지고 있었던 고상근 씨는 토지 전문가를 찾았다가 망연자실했다. 그 중개사가 설명한 개발호재들은 모두 사실이었고 고상근 씨의 땅이 역 세권 바로 인근인 것도 사실이었다. 문제는 그 땅이 도시계획에서 제외된 절대농지라는 점이었다. 그것도 기획부동산이 잘게 쪼개놓은 땅이었다. 3.3ml당 공시지가가 3만 원도 채 되지 않는 땅을 60만원 주고 산 셈이었다. 아무리 역과 가까워도 도시계획에서 제외된 땅은 개발되지 않는다. 그리고 개발이 취소되는 최악의 상황이 오더라도 최소한 그 땅에 집은 지을 수 있어야 권리행사를 할 수 있다. 안타깝지만 도로계획 없이 마구잡이로 칼질해 놓은 절대농지를 사줄 사람은 아무도 없다.







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enews2 기자 인터넷뉴스팀

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