강남꼬마빌딩매매, 최고가를 위한 노하우는?

최근 몇 년 새 유동성 과잉과 주택 투자에 대한 규제로 상업용 부동산 수요가 늘자 30~60억 원대던 강남의 꼬마빌딩이 50~90억 원에 거래되는 등 가격이 급등했다.

또한 1분기 서울, 분당 권역에 위치한 중대형 오피스 거래액이 2조8000억 원에 이르며 역대 최대치를 경신하는 등 부동산 거래 열기가 식지 않고 있다. 이에 정부에서는 빌딩매매에도 DTI 규제를 적용하고, 종부세와 양도세, 취득세를 높이는 등 각종 규제로 투기 근절에 나서고 있다.

오는 6월부터 투기 목적의 다주택 보유 차단을 목적으로 한 7. 10 부동산 대책의 적용으로 다주택자의 주택 매입 시 취등록세 중과세율은 최고 12%, 법인은 주택수와 무관하게 일괄 12%가 매겨진다. 주택 보유단계에서의 종부세율 역시 3주택 이상과 조정대상지역 2주택 보유자의 경우, 개인은 1.2~6%, 법인은 6%로 대폭 인상된 구간별 종부세율이 적용돼 압박이 더해지고 있다.

주택 매각 시 양도소득세는 조정대상지역 내 다주택자의 주택 양도(2년 이상 보유) 시 최고세율이 52%(2주택자), 62%(3주택자)에 이르며, 단기차익을 공략하는 2년 미만 단기보유 주택거래에 대한 양도소득세도 강화돼 1년 미만 보유는 70%, 2년 미만은 60%까지 부과된다.

한편 이러한 상가주택의 세제 강화로 인해 상가주택 매입, 보유, 매각 시 매도인 및 매수인의 입장에서는 적지 않은 손실이 발생하고 있다. 특히 주택을 포함한 상가주택은 대부분 대출 비율이 낮아 진입 장벽이 높고, 세입자 명도 문제로 용도 변경이 쉽지 않다.

㈜정인부동산중개법인의 관계자는 “강남의 건물매매 시장의 가격 상승으로 다수의 꼬마빌딩이 올근생 건물이었던 과거와는 달리, 최근에는 강남꼬마빌딩들이 상층부 주택으로 이루어진 상가주택 형식으로 이루어져 있어 매입, 보유, 처분 과정의 관리가 절실히 필요하다”고 강조했다.

대부분의 투자자가 주택을 이미 보유하고 있는 상태에서 건물 매매를 진행하기에 매도인의 철저한 준비가 필요하다. 아울러 리모델링이나 신축이 필요한 빌딩매매를 진행할 경우 대다수의 투자자들이 임대를 목적으로 상가주택에서 오피스나 근생으로 전환하여 임대 사업을 목적으로 매입하기 때문에 리모델링이나 신축을 염두해두고 임대차 계약서 관리를 해두어야 경쟁 매물대비 적은 시간에 시세보다 높은 가격에 매매할 수 있다.

정인PMC 빌딩박사 전영권 대표는 “실제 매도를 목적으로 사전에 준비한 건물은 동일 경쟁 건물에 비해 거래가 빠르게 이뤄지며, 매도 가격도 최고가를 받는다”라며 “매도인의 세법 이해도가 높다면 쌍방 협의 하에 절세 방법을 찾아 거래할 수도 있다”라고 설명했다.

이어 “강남꼬마빌딩매매는 상가주택이 다수이므로 매도 준비가 중요한 만큼, 전문가의 도움을 받아 적절한 매도 타이밍과 방법을 모색해야 한다”라고 덧붙였다. /박진관 기자 nomadp@sedaily.com