[기고] 투기방지대책 ‘전가의 보도’, 권리산정기준일

주택 등을 공급하는 온갖 방식의 정비사업에서 ’무분별한 투기를 막기 위해서 전가의 보도‘처럼 쓰이는 말이 ‘권리산정기준일’이다.

그런데 각 사업의 방식, 내용, 또는 공모일마다 해당 구역의 토지등소유자가 조합원으로서 권리가 보장되는 ‘권리산정기준일’이 모두 틀리니, 실수요자나 투자자, 주택을 공급하는 사업자들은 모든 지역에 대한 깊은 통찰력을 가지고 공부를 많이 해야겠다.

첫 번째 ‘권리산정기준일’은 정비사업의 상위법인 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제77조에서 정하고 있다. 정비사업을 통해 분양받을 건축물은 구역지정 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위해 기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다고 돼 있다. 

또 ‘서울시 도시 및 주거환경정비 조례’에서는 이렇게 정의하고 있다. ‘권리산정기준일’은 법 제77조에 따른 건축물의 분양받을 권리를 산정하기 위한 기준일로서 구역지정 고시가 있은 날 또는 시장이 투기를 억제하기 위해 기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날을 말한다. 

쉽게 얘기하면 “분양권을 늘리기위한 지분쪼개기”방지를 위해 정해진 날을 의미한다. 필지 분할(분양대상 기준이 되는 90㎡ 이상의 토지를 여러 개 만들기 위해 필지를 분할하는 행위), 단독주택 또는 다가구 주택을 다세대주택으로 전환, 토지와 건물을 분리 취득, 다세대, 공동주택으로 신축하는 행위 등은 권리산정기준일 다음날까지 완료돼야 분양권을 받을 권리가 생긴다. 그 이후에 신축이나 쪼개기를 한 부동산에 대해서는 분양권이 생기지 않는다. 

두 번째 공공재개발 사업의 권리산정기준일이다. 공공재개발 재건축은 수도권 주택공급 기반 강화방안(2020.5.6.)과 서울권역 주택공급 확대방안(2020.8.4.)에서 도심 주택공급을 확대하기 위해 도입한 정비사업 방식이다. 

공공재개발 사업은 LH·SH 등 공공이 정비사업에 참여해 낙후지의 주거환경을 개선하고 도심 주택공급을 촉진하는 사업이다. 정부는 2020년 9월17일 ‘공공재개발 1차후보지 공모’를 실시했다. 2021년 1월14일  ‘공공공재개발사업 1차 공모지 중 첫 시범사업 후보지가 정해졌다. 동작구 흑석2, 영등포구 양평13을 포함한 8곳을 선정했다. 지난해 3월29일에는 1차 후보지 공모지 중 1차 후보지로 선정된 8곳을 제외한 나머지 구역 중 노원구 상계3과 영등포구 신길1을 포함한 16곳을 후보지로 지정했다. 두 번의 후보지 선정 권리산정일은 모두 후보지 공모시작일인 2020년 9월21일이다. 이후 2021년 12월 29일에 정부와 서울시는  ‘공공재개발 후보지 2차 공모’를  12월 30일부터 내년 2월 28일까지 61일간 시행한다고 발표했다. 이때의 권리산정기준일은 공모일인 20년 12월 30일 이다.

세 번째, 권리산정기준일은 2021년 5월에 서울시에서 발표한 주택공급 활성화를 위한 오세훈 시장의 재개발 활성화 6대 규제완화 방안이 적용되는 첫 민간재개발 후보지의 권리산정기준일이다. 

지난해 12월28일에 서울시는 재개발 후보지 21곳이 결정됨에 따라 토지거래허가구역 지정, 권리산정기준일 지정·고시를 비롯한 촘촘하고 강력한 투기방지대책도 동시에 가동한다고 밝혔다. 재개발 후보지 21곳은 기 공고한 대로 공모 공고일(2021.9.23.)을 권리산정기준일로 고시하고 후보지 선정일인 12월28일부터 건축허가 제한 절차를 바로 추진한다. 또한, 이번에 미선정된 구역은 올해 1월 28일을 권리산정기준일로 고시할 예정이며, 향후 추진될 공공재개발, 민간재개발 공모에서는 공모시기와 관계없이 일괄적으로 올해 1월 28일을 권리산정기준일로 지정·고시할 방침이라고 밝혔다.

즉 앞으로 선정할 2차 공공재개발 후보지의 권리산정일도 서울시 민간재개발 공모와 같이 올해 1월 28일이 권리산정기준일로 정해질 예정이다. 

네 번째 권리산정기준일은 서울시에서 2022년 1월13일 발표한 ‘모아주택, 모아타운’ 관련한 권리산정기준일이다. 

서울시는 신축·구축 건물이 혼재돼 있어 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지에 새로운 정비모델인 ‘모아주택’을 도입한다. 열악한 주거환경을 개선하고 주택공급을 확대하기 위한 오세훈 시장의 핵심 주택공약 중 하나다. ‘모아주택’은 이웃한 다가구·다세대주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아서 블록 단위로 양질의 주택을 공동 개발하는 정비모델이다. 특히, 블록 단위의 ‘모아주택’이 집단적으로 추진되는 10만㎡ 이내의 지역을 한 그룹으로 묶어 하나의 대단지 아파트처럼 체계적으로 관리하고, 다양한 편의시설을 확충하는 ‘모아타운’ 개념도 도입한다.

모아타운 지정 근거는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 ‘소규모주택정비 관리지역’ 방식을 활용한다. 또 소규모주택정비사업이 집단적으로 추진되고 있는 강북구 번동과 중랑구 면목동 2개소를 ‘모아타운’ 시범사업지로 선정했다.

서울시는 지분쪼개기 등 투기세력 유입을 원천 차단하기 위해 서울시가 지난해 공모를 통해 지정한 소규모주택정비관리지역 후보지에 대해 올해 1월 20일을 권리산정일로 고시할 예정이라고 밝혔다.

다섯번째 권리산정기준일은 지난해 2월4일에 정부에서 발표한 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급획기적 확대방안’에 따른 2021년 6월29일 권리산정기준일이다.

국토부는 지난해 대책 발표 후 권리산정일을 2월5일로 했다가 현금 청산 논란에 법 의결인인 6월29일로 늦췄다. 정부의 ‘도심 공공주도 복합사업’은 “공공주택특별법‘을 개정해 3년간 한시적으로 적용한다. 대책 발표 후 1차 후보지를 2021년 3월31일 선정했고 빠르게 진행돼, 올해 1월26일에 8차 후보지로 서울 효창공원역앞과 수원 고색역 남측을 포함한 11곳을 후보지로 지정했다. 

2.4대책발표 1년도 되지 않아 8차례에 걸쳐 76곳 9.97만호의 도심복합사업 후보지를 발표할 만큼 속도를 내고 있다. 하지만 현재 ‘은평구 증산4구역, 영등포구 신길2구역을 포함한 7곳’만 본 지구지정이 되었고, 1만호 공급을 목표로 하고 있다. 

‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급획기적 확대방안(2.4대책)’에서 정한 권리산정일인 2021년 6월 29일은 신축, 구축 관계없이 이날 이후로 등기를 취득한 경우 모두 현금청산 대상이 된다. 다른 공급 방식의 권리산정기준일과 내용이 완전히 다르다.  

[이진우 (주)오비스트 대표]