[이슈플러스] “분양가상한제로 공급 감소? 근거 없다”

[앵커]

정부가 민간택지 분양가상한제 도입을 밝히자 제도권 언론과 업계에선 분양을 미루는 사업장이 늘어나 공급이 줄어들 것이란 지적이 쏟아지고 있습니다. 하지만 이에 대해 꾸준히 반박 주장을 하며 의견을 설파하고 있는 부동산 유튜버가 있습니다. 라이트하우스란 필명으로 활동하고 있는 분입니다. 인천에서 상암동까지 오셨습니다. 필명이 더 유명하니까 라이트하우스로 부르겠습니다. 시청자 여러분들도 들어보시고 어느 쪽 말이 맞는지 판단해 보시기 바랍니다. 부동산팀 이아라기자도 함께 나왔습니다. 안녕하세요.

[라이트하우스·이아라기자]

네. 안녕하세요.

[앵커]

우선 이기자. 민간택지 분양가상한제로 공급이 줄어든다는 얘기가 많던데요. 어떤 내용인가요.

[이아라기자]

민간택지 분양가상한제는 고분양가를 잡는 규제 대책입니다.

시행사나 재건축, 재개발 조합들은 일반분양 할 때 최대한 높은 분양가를 책정해 돈을 끌어 모아야 하는데요. 사업성을 높이려는 거죠. 그런데 분양가 규제를 하면 원하는 만큼 분양가 책정이 안되는 겁니다. 일단 당장의 규제를 피하자는 심산에 분양을 늦출꺼란 얘기들이 나오고 있는 상황입니다. 특히 서울 같은 경우는 집 지을 땅이 부족하기 때문에 재건축이나 재개발로 공급되는 물량이 대부분이거든요. 그러니까 조합이 사업을 늦추면 공급이 줄어들꺼란 논리로 민간 분양가상한제를 도입하면 안된다 이런 주장들이 쏟아지고 있는 겁니다.

[앵커]

이번엔 라이트하우스께서 설명해주시죠. 정말 공급 줄어드는 게 맞나요. 지난 2007년 민간택지에 분양가상한제가 도입됐을 때 공급이 줄었는지 분석해 오셨죠.

[라이트하우스]

2007년 9월에 민간택지 분양가 상한제가 적용되면서 기간을 11월까지 유예해주는데요.

그래프를 보시면 적용된 9월에만 분양주택이 줄었고, 10~12월까지는 엄청 많습니다. 일단 여기까지가 유예기간동안 고분양가로 분양승인 받은 업체들이죠. 그러면 뒤에 분양될 것까지 이때 몰렸으니까 이후에 분양이 엄청 줄었어야 하는데, 전국의 경우 1만건 이상 계속 분양되고 있고요.

서울만 따로 보더라도 2008년에 4월 빼고 물량이 크게 안 떨어집니다. 6월이나 10월 같은 경우는 오히려 4,000건이 넘어가고요. 2008년 12월이 돼서야 떨어지는데 이건 분양가 상한제가 아니라 당해 9월에 터진 리먼 브라더스 사태로 글로벌 경제위기가 와서 떨어진거고요.

[앵커]

그렇군요. 2007년 분양가상한제 시행으로 공급이 줄어들 것이라고 우려했지만, 실상은 그렇지 않았던 거네요. 결국 정부가 민간 분양가상한제를 도입하는 건 집값을 잡기 위한 추가 규제인 건데요. 이기자. 지금 서울 아파트값이 얼마나 올랐길래 이런 얘기가 나오나요.

[이아라기자]

현재 서울의 분양가 상승률은 기존 아파트 가격 상승률보다 2배 이상 높습니다. 김현미 장관도 이 점을 들어 민간택지 분양가 상한제 도입이 필요하다고 한 건데요.

지난 이슈플러스에서도 다뤘지만 민간택지 분양가상한제가 시장에 영향을 미친 2008년 초부터 2014년 말까지 7년간 주택시장은 안정세를 보였습니다. 글로벌 금융위기와 보금자리주택 공급 등의 다른 요인도 있긴 했지만, 그동안은 오르기만 하던 분양가가 이때는 주춤했던 겁니다.

그러나 2015년부터 분양가상한제가 폐지된 이후 지금까지 분양가는 계속 오르고 있습니다. 부동산 시장이 과열 조짐을 보이자, 문재인 정부 초반에 얘기가 나왔던 대책도 분양가상한제였습니다. 그러나 2017년 시행령 개정에도 실제 적용은 이뤄지지 않아, 사실상 유명무실했습니다. 그러는 사이 서울 분양가는 3.3㎡당 2,200만원 선에서 2,700만원가량으로 평균 20% 가량 뛰었습니다.

[앵커]

라이트하우스께 여쭤볼께요. 일부에서 민간 분양가상한제로 공급이 부족해지고 결국 집값이 폭등할 거다. 이런 주장이 나오고 있는데요. 어떻게 보십니까.

[라이트하우스]

일단 당장 공급되는 것은 그 이전에 분양이 되었기 때문에 분양까지 다 해놓고 사업을 취소되지는 않을 것이라 문제될 부분은 아니고요. 지금부터 3~4년 뒤에 공급이 부족해지느냐 아니냐를 가지고 이야기하는 거죠.

예전 사례를 보았듯이 크게 문제될 것이 없는 게 공급이 일반 분양으로 되느냐 아니면 재건축, 재개발 등의 사업으로 인해서 되느냐의 차이입니다. 일반 분양쪽을 보면 이번 3기신도시 계획에서 서울 내 택지만 3만2,600세대가 계획되어 있고요. 재건축, 재개발의 경우는 2018년 8월에 나온 수도권 주택공급계획을 보면 서울시내 재개발, 재건축 정비구역이 총 502곳에 33만7,000호이고, 사업시행인가까지 나온 곳이 10만호가 넘고, 착공이 들어간 게 8만4,000호예요. 결코 공급이 부족해지는 게 아니라는 겁니다.

그리고 만일 민간택지 분양가상한제로 공급이 줄어서 집값이 오른다는 게 맞는 이야기라고 하면, 역으로 2015년부터는 민간택지 분양가상한제를 풀었고, 재건축 연한도 40년에서 30년으로 줄었으니까 앞으로 공급 많이 될 것으로 예상되니 가격이 떨어져야 되는데 오히려 올랐거든요.

마찬가지로 분양가 상한제가 적용되면 가격이 떨어지겠죠. 그럼 그 때는 초이노믹스나 부동산 3법 등으로 부동산 규제가 완화되서 오른거다. 그럼 지금은 부동산 3법 다 막혔고, 대출규제도 막혔으니까 떨어지는 게 맞는 거죠.

디테일 하게 봤을 때, 분양가 상한제가 시행되면, 사람들이 기존의 몇 억씩 비싼 기존주택을 살까요? 아니면 저렴하게 공급되는 분양시장 쪽으로 수요가 이동할까요?

이렇게 매매수요가 줄어들 수밖에 없는 상황에서 인근에 새 아파트가 계속 더 싸게 공급되니까 가격이 떨어질 수밖에 없습니다. 그런데 공급이 줄었으니 기존아파트 가격이 폭등한다고 하는 건 솔직히 매수심리 부추기는 호도기사밖에 안 되는 거죠.

[앵커]

그렇군요. 정부는 일관되게 부동산 규제기조를 유지하고 있죠. 부동산으로 투기하지 마라. 이런 시그널인데요. 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자라면 집을 사야 됩니까. 언제쯤 사는 게 좋을까요.

[라이트하우스]

정확한 시기를 말씀드리기는 아직은 시기상조인게 지금 아파트 가격을 담합하는 사람들이 언제까지 버틸 수 있느냐가 관건이거든요. 사실 2015년쯤부터는 인구 수 증가세가 멈춰서 가격이 물가상승률 정도로 올랐어야 되는데 부동산 완화 정책 쓰면서 급등했고, 8.2 대책 쯤에는 집값이 잡혔어야 하는데 ‘똘똘한 한 채’ 프레임을 만들어서 오히려 가격 거품이 더 붙어버렸거든요.

그래서 언제 산다기보다 얼마 정도까지 떨어지면 사는 게 맞는지 볼 필요가 있고, 급등한 시기부터 물가상승률까지 고려해 합리적인 가격을 생각해보면 2015년말에서 2016년 수준까지 떨어졌을 때쯤 사시는 게 좋습니다. 단, 지금 기조로 정책이 계속 유지가 되면 당분간 거래절벽으로 타성기간이 나오는데 이때는 거래가 줄기 때문에 몇 건 거래로 지표가 나와서 소폭의 상승과 하락이 반복되는데 조금 상승한 걸로 바닥이니 하는 건 믿지 마시고요.

2기신도시, 3기신도시 들어오고 광역교통망이 연결될 때쯤 경기도가 활성화되면서 1기신도시 때처럼 서울 수요는 경기도로 분산될 것으로 보이는데요. 그 때쯤 되면 서울도 신도시도 거품이 많이 빠질 것으로 보여 실거주가 살기에 적합한 가격이 될 것으로 보입니다.
/이아라기자 ara@sedaily.com