[줌인 부동산] 2·4대책 후폭풍…“오히려 시장 위축”

[앵커]

정부가 지난 4일 25번째 부동산 대책을 내놨죠. 공공이 주도하는 주택 공급 전략을 발표했는데요. 신규택지 매입부터 재개발·재건축 같은 정비사업까지 모두 정부와 공공기관이 나서서 진행하겠다고 밝혔습니다. 특히 정비사업 예정 지역 주택을 매입한 사람들은 입주권이 아니라 현금으로 청산하겠다는 방침도 밝혀 논란을 빚고 있습니다. 일부에선 시장이 더 위축됐다는 평가도 나오고 있는데요. 부동산부 설석용 기자와 더 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 설 기자 나와 있습니까.

[기자]

네, 안녕하십니까.

[앵커]

정부가 공공주도형 주택 공급 사업을 하겠다는 거잖아요. 대책 발표 이후에 좀 논란이 되고 있는 부분도 있는 것 같은데 설명 좀 해주시죠.

[기자]

정부의 25번째 부동산 정책은 공공이 주도하는 주택 공급 전략입니다. LH나 SH가 주도해서 주택 공급사업을 펼치겠다는 건데요. 먼저 공공이 신규 택지를 매입해 시공과 분양까지 진행하거나 역세권 고밀개발, 정비사업 등을 추진한다는 방침입니다.

정책 발표 이후 가장 논란이 되고 있는 부분은 이 공공주도형 정비사업 부분입니다. 재개발·재건축 등을 말하는 건데, 정부가 대책을 발표한 지난 4일 이후 정비사업 예정 지역 주택을 매입한 사람. 그러니까 4일 이후에 재건축 단지나 재개발 예정 지역에 주택을 매입한 사람은 원래 입주권을 주는 것이 맞지만 앞으로는 현금으로 청산하겠다는 뜻을 밝혔습니다.

다시 말하면, 앞으로 재건축 단지나 재개발 지역 주택을 매입한다면 투기를 목적으로 매입한 것으로 간주하고 입주권 대신 현금을 줘서 내보내겠다는 겁니다. 입주권을 받게 되면 그 이후 아파트 가치 상승에 따라 가격이 덩달아 오르게 되니 기존 다주택자들이 쉽게 부동산으로 돈을 버는 방법 중 하나였습니다.

재개발·재건축 지역을 노리는 투기세력을 원천차단 하겠다는 게 정부의 의지입니다. 지난해 정부가 수차례 부동산 대책을 발표했는데, 그 방점은 서울을 비롯한 수도권, 신도시 등 지역의 아파트에 관련된 정책이 대부분이었습니다. 여기에 용산 등 투기세력이 몰릴 것으로 예상되는 지역에 거래를 제한하도록 하는 토지거래허가구역 지정 등의 장치를 마련했습니다.

그러면서 조금 부지런한 투기세력들은 재개발·재건축 단지로 눈을 돌리는 분위기도 있었습니다. 이제는 그 길목도 막히게 된 겁니다. 정부가 아직 구체적인 시나리오는 내놓지 않았습니다. 어느 지역을 대상으로 할지, 현금 청산은 어떤 방식으로 얼마나 한다는 건지 차차 발표하게 되겠지만 시장은 이미 좀 더 예민해진 것 같습니다.

[앵커]

정비사업 지역에 대한 관심이 여러모로 더 높아질 것 같은데요. 재개발이나 재건축을 정부가 주도하게 될 경우 발생되는 문제는 없습니까.

[기자]

아시다시피 재개발과 재건축은 사업 자체가 진행되기 쉽지 않습니다. 조합원들 의견이 일치되기도 어렵고 시공사와 협의해야할 내용도 많기 때문인데요. 정부 의지와는 다르게 일단 정비사업 예정 지역 주민들이 공공이 해주기를 원할까하는 문제가 가장 클 것 같습니다. 아직까지는 LH나 SH가 시공한 아파트보다 대형건설사가 시공한 아파트를 더 선호하는 경향이 크기 때문입니다.

특히나 요새처럼 집값 상승에 대해 전국민이 예민하게 받아들일 때 공공브랜드가 경쟁력 있을까 하는 의문은 계속 남아있을 것 같습니다. 대형건설사들도 수주전에 들어가면 정말 여러 자료를 준비해 주민들 앞에서 프리젠테이션을 하잖아요. 공공브랜드가 원주민들의 눈높이를 얼마나 맞출 수 있을지도 관건이 될 것으로 관측됩니다.

언제가 될지 모르겠지만 이제 정부가 주도할 공공 정비사업 대상지역을 발표할 텐데요. 이때 원주민들의 반응이 가장 관심거리일 것 같습니다. 앞에 설명드린 바와 같이 공공이 주도한다고 했을 때 과연 그 원주민들은 그대로 받아들일 것이냐. 그러지 않을 가능성이 매우 높은 거죠.

또 대형건설사가 시공을 맡게 됐다고 하더라도 정비사업 진행이 순조로울 수 있냐고 질문하면생각보다 많은 지역에서 잡음이 일어나고 있거든요. 그렇게 공공주도형 정비사업이 생각처럼 간단한 문제가 아니라는 게 업계의 시각입니다.

[앵커]

재개발·재건축 시장이 한때 틈새시장으로 관심을 받고 있었다면 대책 발표 이후 분위기는 좀 어떻습니까.

[기자]

재건축 예정 단지는 쉽게 눈으로 볼 수 있는 거라면, 재개발 예상 지역으로 향하던 투기 세력들이 주춤하는 분위기가 가장 두드러지고 있는 것 같습니다. 그러니까 재개발이 예상되는 낙후 지역에 빌라를 매입하던 투기세력들이 멈추고 있다는 얘깁니다. 2·4대책 발표 이후 비교적 재개발이 예상되는 지역 공인중개업소들을 살펴봤더니 매매 문의가 뚝 끊겼다는 곳이 많습니다. 아파트는 너무 고가인데다가 규제가 많으니 그보다 저렴한 빌라를 매입하려던 투기수요자들의 발길이 끊겼다는 얘긴데요.

지금 집값이 얼마 상승했다, 또 어디가 올랐다 하는 얘기들은 모두 아파트가 중심으로 된 얘기잖아요. 그에 덩달아 빌라는 사실 조금 재미만 본 정도일 텐데, 이제 재개발 지역 주택에 대해 현금으로 청산해줄 거라고 정부가 얘기한 뒤에 빌라 시장은 다시 암흑기가 된 겁니다.

정부가 어느 동네를 공공 정비지역으로 지정할지는 모르지만 서울의 경우 어느 정도 낙후된 곳이라면 지정 가능성을 염두하고 있는 겁니다. 정부 인식 자체가 서울 전지역을 투기과열지구라고 생각하고 있기 때문에 신시가지가 아니라면 언제든 공공 정비구역으로 지정될 가능성이 있다는 생각들입니다. 지난해 풍선효과를 염두해 대부분 지역을 투기과열지구로 묶은 사례를 떠올려보면, 서울은 어느 동네도 긴장하지 않을 수 없을 겁니다.

[앵커]

공공주도형 정비사업에 대한 우려가 큰 거죠. 과연 시작 자체를 잘 할 수 있을까에 문제도 있고 정비사업 예정 지역에 대한 투기를 원천차단하면서 다시 거래절벽을 시대가 된 건 아닌지 목소리가 커지고 있습니다. 또 경기·인천 지역의 공급량을 발표하면서 4기 신도시 조성에 대한 얘기도 나오고 있습니다. 이 부분은 어떤 내용입니까.

[기자]

네, 먼저 정부가 이번 대책 발표에서 경기·인천 지역에 공공택지를 개발해 18만 가구를 생산하겠다고 밝혔습니다. 그럼 어디가 예정 지역이 될 것인지가 궁금해지는 건데요. 이미 3기 신도시는 발표도 다 했고 행정절차를 밟고 있습니다. 집값이 이미 오를 곳들은 올랐고요. 7월부터 사전 청약릴레이가 이어질 테니, 그에 대한 국민들 관심이 집중된 상황인데요.

4기 신도시라면 이 외 지역일 텐데 경기·인천 지역 중 후보지역이 어디일까에 대한 궁금증입니다. 이에 앞서 지난 4일 변창흠 국토교통부 장관은 4기 신도시설에 대해 3기 신도시의 연장이라고 생각해달라며 일단 선을 그었습니다. 하지만 3기 신도시 외 경기 지역에 대규모 단지가 조성된다는 건 이름만 다를 뿐이지 또 다른 신도시 개념이 될 수도 있다는 분석이 나오고 있는 겁니다.

다수의 부동산 전문가들에 따르면요, 일단 3기 신도시 확장설에 대해 가장 높은 신뢰를 하고 있습니다.

어제(8일) 경기도가 하남과 남양주 일부 지역을 토지거래허가구역으로 지정했는데요. 하남시 상산곡동, 초일동, 초이동, 광암동 일원과 남양주시 진건읍 배양리, 용정리, 송능리 지역입니다.

경기도 관계자는 보도자료에서 “남양주 왕숙․왕숙2지구, 하남 교산지구 인근에 올해 8월 공공주택지구 추가 조성이 예정돼 있다”면서 “이번 사업 추진으로 해당 지역 일원에 지가 급등 및 투기가 우려돼 사전에 토지거래허가구역 지정을 하게 됐다”고 밝혔습니다.

그러니까 앞서 말한 지역들에 공공개발이 예정돼 있고, 세대수가 많이 들어오면 신도시가 될 수 있겠구나 하는 얘기들이 나오고 있는 겁니다. 물론 정부가 어느 지역에 어떤 방식으로 공급할지 계획을 내놓은 건 아니기 때문에 확정적으로 얘기할 순 없습니다.

[앵커]

변창흠 장관은 지난 2·4대책 발표에서 앞으로 구체적인 계획을 순차적으로 발표하겠다고 했습니다. 문재인 대통령 임기가 1년 정도 남아 있기 때문에 사실상 마지막 부동산 정책이 되지 않을까 하는 생각도 들고요. 차기 정부가 얼마나 잘 계승해줄지에 대한 우려는 항상 따라다니는 것 같습니다. 설 기자 수고했습니다.

[기자]

네, 감사합니다. /joaquin@sedaily.com

[영상편집 이한얼]